Städtebauförderung als Chance Gemeinsam für eine Neue Mitte in Silberstedt

Neue Mitte Silberstedt

Liebe Silberstedterinnen und Silberstedter,
liebe Engagierte in Silberstedt und Umgebung,

im Jahr 2017 wurde die Gemeinde Silberstedt ins Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden“ aufgenommen. Seitdem ist bereits vieles passiert um Silberstedt gemeinsam weiter zu entwickeln.

Seit Dezember 2019 war die BIG Städtebau GmbH beauftragt, gemeinsam mit der Gemeinde sogenannte vorbereitende Untersuchungen (VU) durchzuführen und ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (IEK) zu erarbeiten. Mit dem IEK wird der Handlungsrahmen der zukünftigen Gebietsentwicklung festgelegt, welche mit Blick auf die nächsten zehn bis 15 Jahre notwendig sind, um Silberstedt zukunftsorientiert zu entwickeln. Gleichzeitig bilden die VU und das IEK die Grundlage für den Anspruch auf Städtebauförderungsmittel.

Aus dem IEK gehen 42 Maßnahmen hervor, die dazu beitragen sollen, Silberstedt weiter zu entwickeln. Des Weiteren konnte im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen ein Sanierungsgebiet unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB förmlich festgelegt werden.

Die Gemeinde hat jetzt 15 Jahre Zeit, die ermittelten Maßnahmen mit Hilfe von Fördergeldern in Höhe von 2/3 der Gesamtkosten umzusetzen, um die Infrastruktur und Daseinsvorsorge vor Ort zu verbessern. Dies bedeutet aufgrund der hohen Kostenübernahme eine immense Chance für die Gemeinde.

Diese Internetseite informiert Sie über den Prozess der Durchführung der VU, aktuelle Entwicklungen und Themen.

Aktuelles

Sanierungsgebiet / Sanierungsvermerk

Ziel der Gemeinde ist es, die Chance zu nutzen und einen bestimmten Bereich der Gemeinde nachhaltig aufzuwerten, um die Lebensqualität der Menschen vor Ort zu verbessern und Silberstedt noch attraktiver zu gestalten. Nach § 136 BauGB liegt die „einheitliche und zügige“ Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Private Vorhaben sollen den Sanierungsprozess nicht „wesentlich erschweren“ oder gar „unmöglich machen“, weshalb der Bundesgesetzgeber einen Sanierungsvermerk im Grundbuch der Grundstücke, die ganz oder teilweise im Sanierungsgebiet liegen, vorgesehen hat und die Grundstücke mit besonderen Pflichten nach § 144 BauGB belegt.

 

Informationsveranstaltung am 17.01.2023

Aufgrund der Eintragung der Sanierungsvermerke treten seitens der Bürgerinnen und Bürger der Gemeinde Silberstedt immer wieder Fragen auf. Um diese zu klären und auch Gerüchten vorzubeugen, hat auf Initiative der Eigentümerschaft eine erneute Informationsveranstaltung mit interessierten Einwohnerinnen und Einwohnern am 17.01.2023 in der Gemeinde Silberstedt im Sitzungsaal stattgefunden. Zu diesem Termin sind circa 60 Personen erschienen. Herr Schnoor hat seitens der Amtsverwaltung durch die Veranstaltung geführt, häufige Fragestellungen aufgegriffen und diese anhand einer ansprechenden Präsentation beantwortet. Am Ende des Abends konnten sicherlich nicht alle Personen davon überzeugt werden, dass die Städtebauförderung eine große Chance für die Gemeinde Silberstedt bedeutet, aber es gab insgesamt einen informativen und regen Austausch mit vielen kontroversen Diskussionen, Fragen und Antworten.

Die Zusammenfassung kann hier eingesehen werden:

FAQ

Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Was ist unter Städtebauförderung zu verstehen?

Bund und Länder stellen in den Programmen der Städtebauförderung Finanzhilfen für Investitionen in die Erneuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinden bereit. Damit sollen Kommunen als Wirtschafts- und Wohnstandorte gestärkt werden.

Welches Ziel verfolgt das Städtebauförderprogramm 'kleinere Städte und Gemeinden', in welches Silberstedt aufgenommen wurde?

Übergeordnetes Ziel dieses Programms ist es, kleinere Städte und Gemeinden als wirtschaftliche, soziale und kulturelle Ankerpunkte für die Region zukunftsfähig zu gestalten. Es gilt, die Versorgungsfunktionen öffentlicher Daseinsvorsorge dauerhaft, bedarfsgerecht und auf hohem Niveau für die Bevölkerung der Kommune sowie der Umlandgemeinden zu sichern.

Wie hoch ist die Förderung für die Gemeinde?

Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Gemeinde Silberstedt ist nicht vorab festgelegt. Die Gemeinde kann jährlich Fördermittel beantragen.

Was muss die Gemeinde tun, um Fördermittel aus der Städtebauförderung zu erhalten?

Nach erfolgreicher Aufnahme in das Förderprogramm müssen als weitere Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln die vorbereitenden Untersuchungen (VU) inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) durchgeführt bzw. erstellt werden. Danach kann die Gemeinde jährlich Fördermittel für die Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen im dann festgelegten Fördergebiet beantragen.

Was umfassen die vorbereitenden Untersuchungen (VU) und das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (IEK)?

Die vorbereitenden Untersuchungen inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (kurz VU und IEK) umfassen grob folgende Bestandteile:

  • Bestandsanalyse und Identifikation von städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet
  • Prozessbegleitende Beteiligung und Information der Öffentlichkeit und weiteren Akteursgruppen
  • Definition von Entwicklungszielen und Maßnahmen zur Zielerreichung
  • Abwägung der Notwendigkeit eines Sanierungsverfahrens
  • Vorschlag zur Abgrenzung des Fördergebiets

VU und IEK werden in einem Bericht zusammengefasst. Zum Bericht gehören auch diverse Plandarstellungen.

Was passiert mit meinen Ideen und Anregungen, die ich zu VU und IEK abgebe?

Alle Anregungen und Ideen werden sorgfältig ausgewertet und fließen in die Definition der Entwicklungsziele und Maßnahmen mit ein. Daneben wird im Anschluss die Dokumentation der Beteiligung online zur Verfügung gestellt.

Wie unterscheidet sich das Untersuchungsgebiet vom Sanierungsgebiet?

Das Untersuchungsgebiet wurde von der Kommune und dem zuständigen Ministerium Schleswig-Holsteins aufgrund der Schwerpunkte des Förderprogramms und erwarteter Entwicklungen im Gebiet festgelegt. Es ist das Gebiet, in dem eine detaillierte Untersuchung durchgeführt wird. Aus den ermittelten Missständen und geplanten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet leitet sich die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ab. Nur im Sanierungsgebiet (=Fördergebiet) können über die Städtebauförderung geförderte Maßnahmen umgesetzt werden.

Kann ich den Berichtsentwurf zu VU und IEK einsehen?

Der Berichtsentwurf und auch die Pläne und weiteren Anlagen können auf dieser Internetseite heruntergeladen werden.

Gibt es im integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept einen Maßnahmenkatalog mit einer Prioritätenliste?

Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept enthält einzelne Maßnahmen, die jeweils in kurzen Steckbriefen beschrieben werden (Kapitel 5.3). Im Plan 13 sind verortbare Maßnahmen im Gebiet eingezeichnet.

Sind die Maßnahmen priorisiert?

Eine Prioritätenliste der Maßnahmen gibt es nicht. Mit welchen Maßnahmen begonnen wird, haben die politischen Gremien der Kommune zu entscheiden.

Sind die im Rahmen von VU und IEK kalkulierten Kosten für die umzusetzenden gebietsbezogenen Maßnahmen fix?

In den vorbereitenden Untersuchungen können die Kosten für die Umsetzung der gebietsbezogenen Maßnahmen lediglich grob geschätzt werden. Die Kosten/Investitionen sind demnach in der angegebenen Höhe nicht bindend und konkretisieren sich erst im weiteren Planungsprozess.

Warum ist im Plan 9 mein Gebäude gelb oder rot markiert? Wer bewertet auf welcher Grundlage die Gebäude?

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und nach definierten Kriterien hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können.

Gibt es finanzielle Vorteile für private Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben?

Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebaufördermitteln. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass ein Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf nach § 177 BauGB vorhanden ist und eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung mit der Kommune geschlossen wurde.

Kann ein Sanierungsvermerk im Grundbuch zur Wertminderung einer Immobilie führen?

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

Wer zahlt die Gebühren des Sanierungsvermerks?

Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.

Wie lang ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung? Wie lang besteht ein Sanierungsgebiet?

Das Verfahren wird sich auf ca. 10 – 15 Jahre erstrecken. Zunächst ist die Sanierungssatzung von der Kommune rechtskräftig zu beschließen und bekannt zu geben. Am Ende des Verfahrens wird mit der Satzung auch das Sanierungsgebiet aufgehoben.

Welche Vorhaben im Sanierungsgebiet bedürfen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung?

Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für EigentümerInnen oder Erbbauberechtigte festgehalten. Nur wenn das Vorhaben den Sanierungszielen aus VU+IEK widerspricht, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Genaueres ist im Baugesetzbuch, § 144 BauGB, geregelt.

Wann werden die Ausgleichsbeträge erhoben? Wie hoch werden die Ausgleichsbeträge ausfallen?

Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 10-15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von Personen mit Grundeigentum zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).

Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen im Gebiet ab. Die Beitragsermittlung erfolgt durch den örtlichen Gutachterausschuss.

Welche Summen werden bei der Ausgleichsbetragsberechnung herangezogen?

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung. Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Grundstücke neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen erhalten haben. Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

Kontakt

Amt Arensharde | Gemeinde Silberstedt
Lutz Schnoor

04626 96-40